近期，网络上关于人民币兑美元的大幅贬值的新闻成为众多投资者们极其关注的事情！而与此同时，今年一直热火朝天的房地产，也在进一个月之内，因为严厉的调控政策，大幅限购、限贷，也开始大降温！对于保汇率还是保房价，这就成了一个两难的选择问题。从理论上来讲，房价和汇率它是反向来变动的！在汇率升值的期间，本币也会随着购买力增强，但本币表示的房价却会下跌；反之一样，汇率贬值，本币购买力下降，随之房价上涨！两者互相“矛盾”。1支持保汇率的人民币面临贬值压力，但人民币在刚进入SDR后，需要保持一定的汇率稳定；2支持保房价的房地产仍是当前经济发展的驱动力之一，尽管民众对高房价已怨声载道，但房地产市场价格泡沫的破灭，似乎坏处更大，故还是应该选择保房价。但毕竟，鱼和熊掌是不可兼得的！从近期的汇率波动来看，似乎已有了“答案”，选择保房价，而让人民币贬值。我们研究了三个国家（地区）应对汇率变动的不同方式，以及随后房价的变化：2014年的俄罗斯模式（弃汇率、保房价）、1991年的日本模式（保汇率、弃房价）以及1997年的东南亚模式（汇率和房价都未保住）。通过对三个模式的分析，展望未来中国房价和汇率之间的勾稽关系及走势。通过分析三个案例的汇率与房价变动，可得出以下启示：1、产业结构与竞争力决定了汇率与经济的稳定。产业的结构与竞争力在各个国家经济体中是对外贸易结构的主要基础。而产业结构的复杂程度跟竞争力是成正比的。该国的汇率结构越稳定，出现骤跌骤涨的可能性也就越低。单一的经济结构下汇率波动风险较高，当世界经济形势、国际能源格局、国际能源价格出现变化，就会给经济造成很大的打击，因此政府只能通过汇率贬值来改善贸易条件。2、在金融自由化的情况下，金融体系不健全会加速汇率贬值。根据不可能三角，资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾。对于俄罗斯和东南亚四小虎这些经济结构单一、金融体系尚不健全的地区而言，资本项目的完全放开具有相当大的风险。在内外部流动性充裕时，如果该国实体经济的回报率不高，资本会进入房地产等资产领域进行投机；而当流动性逆转时，由于资本项目的开放，资金可以在毫无障碍的情况下逃出去，加速货币贬值。3、三种模式下，政府和央行干预的对象都是汇率，房价的变动则是应对汇率变动的结果。俄罗斯单一的产品结构和薄弱的外储规模决定了俄央行无法对抗国际资本外逃和能源价格下跌引发的卢布贬值。在连续提高基准利率失效的情况下，俄罗斯放弃干预卢布汇率，大幅贬值。房价则在俄罗斯央行连续5次下调基准利率的情况下维持了震荡上行的走势。日本错误的估计了日元升值的不利影响而连续宽松货币，导致了严重的资产价格泡沫。在泡沫不断膨胀的压力下，日本政府采取了严厉的行政措施和紧缩性货币政策主动挤泡沫，导致了房地产价格的暴跌。东南亚各国在巨量的外债和国际投资者的做空压力下，一开始试图守住固定汇率，为了避免大量资本外逃和提高做空成本，各国纷纷提高利率，在国外流动性流失和国内紧缩性政策的双重挤压下，汇率失守，房价暴跌。4、此轮房价上涨主要是货币现象，新一轮调控意味着小周期结束，这一轮房价上涨接近尾声，但中国房地产市场长周期仍有城市化、经济有望中速增长等基本面支撑，未来将呈“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间；城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征；如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化，未来一二线房市三种前景：货币（货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境）中性，房价横盘；货币超发，房价大涨；货币收紧，房价调整。十次危机九次地产，中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险，面对结构性和体制性问题中国经济的出路在供给侧改革破冰攻坚。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。